Comme son nom l’indique, la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) de mars 2014 est sensée faciliter l’accès au logement.
Elle reflète la volonté gouvernementale d’augmenter la construction de logements, particulièrement dans les zones tendues, tout en luttant contre l’étalement urbain. Elle présente un risque de densification massive.
Les deux mesures emblématiques que contient cette loi dans le domaine de l’urbanisme sont dans les PLU la suppression de la notion de COS et la suppression de tout minimum pour qu’un terrain soit constructible.
Et de façon inhabituelle dans ce domaine, ces deux mesures s’imposent dès la promulgation de la loi (mars 2014) à tous les PLU existants, sans qu’il soit nécessaire de passer par une procédure de modification.
Par conséquent, les seuls critères restant autorisés pour éviter l’urbanisation à outrance ou la construction sur des terrains trop petits, deviennent :
- La hauteur limite des constructions autorisée.
- Les limites d’emprise des constructions par rapport aux limites de propriétés.
- Le pourcentage des surfaces du terrain non revêtues (dit laissé en pleine terre).
- Le coefficient d’Emprise au Sol (CES).
Si les 3 premiers critères sont déjà habituels, le CES prend toute son importance dans le cadre de la loi ALUR, pour prendre la place qu’occupait le COS.
Le COS exprimait le rapport entre le total de surface de planchers et la surface de terrain
Le CES exprime le rapport entre la surface au sol occupé par l’habitation et la surface du terrain.
Un COS de 15% autorisait de construire sur un terrain de 1000m2 une construction de 150m2, ces 150m2 pouvaient être construits sur 1 niveau de 150m2 ou 2 niveaux de 75m2 environ ou 3 niveaux de 50m2 (si la règle de limite des hauteurs le permettait).
Un CES de 15% autorisera de construire sur le même terrain une construction de 150m2 par niveau soit 450m2 si les constructions sur 3 niveaux sont autorisées (ce qui ne fait pas forcément le bonheur des riverains, mais plutôt celui des promoteurs et des spéculateurs fonciers).
Le CES existait déjà, mais comme il y avait le COS, beaucoup de municipalités (dont la nôtre) n’avaient pas pris soin d’en appliquer un lors de l’établissement du PLU, d’où la mention « non réglementé » dans le PLU existant.
Elles se sont trouvées piégées.
La nôtre a cependant mis du temps à réagir. On se demande bien pourquoi !
Comment évaluer les conséquences :
Pour se livrer à une comparaison entre COS et CES il convient cependant de minorer conventionnellement dans le cas du CES la surface par niveau de 15% pour tenir compte des ouvrages qui ne font pas partie des surfaces de planchers (garages, terrasses couvertes, balcons).
Dans le cas du COS :
surface de plancher autorisée = %COS x surface du terrain.
Dans le cas du CES :
SDP (Surface de plancher) autorisée = %CES x nombre de niveaux autorisé x 0.85.
Pour maintenir un droit à construire équivalent dans le cadre de la loi ALUR à celui du PLU existant, il faut donc avoir un CES proche du COS dans les zones où 1 seul niveau est autorisé (zones à 5m), un CES proche de la moitié du COS dans les zones où 2 niveaux sont autorisés (zones à 7m) , un CES proche du tiers du COS dans les zones où 3 niveaux sont autorisés (zones à 9m).
Dans la modification n°2 du PLU soumise à l’enquête publique, les CES proposés sont, malheureusement, loin de respecter cette règle. Et, contrairement à ce qui est écrit à la fois dans le bulletin municipal de juin 2015 et dans la note de présentation de cette modification n°2, les CES proposés conduisent à une augmentation très importante des conditions de constructibilité et sont loin de compenser la loi ALUR.
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